Vi kan glæde os over endelig at være tilbage i sporet i forhold til friske data fra boligmarkedet. Således har boligsiden fået styr på deres data efter skift af IT-platform, og det betyder, at vi har fået offentliggjort boligsidens markedsindeks, og dermed fået prisdata for både april og maj.
Først og fremmest viser offentliggørelsen, at boligmarkedet fortsat holder en relativ stabil kurs trods rentechokket gennem første del af 2022, hvor vi som bekendt er gået fra et fastforrentet 1,5 %-lån til nu at have fået et 4 %-lån på banen, mens F5-renten er oppe i omegnen af 2 % mod tæt ved 0 % i starten af i år.
Det skriver Christian Hilligsøe Heinig, Cheføkonom ved Realkredit Danmark til Hasseris Avis.
Godt nok faldt huspriserne sæsonkorrigeret med 0,5 % i maj, men det kommer i kølvandet på prisstigninger i både marts og april, og den seneste tre-måneders periode har faktisk budt på en prisfremgang på 1,1 % sammenlignet med den foregående tre-måneders periode.
Samtidig kan vi også konstatere, at både markedet for ejerlejligheder og sommerhuse oplevede en prisfremgang på henholdsvis 0,5 % og 0,6 % i maj, mens det københavnske marked for ejerlejligheder kunne registrere en prisfremgang på hele 0,7 %, jf. tabel 1.
Netop sommerhusmarkedet og det dyre marked for ejerlejligheder i København ville vi forvente var noget mere udsat i forhold til de stigende renter og den tiltagende økonomiske usikkerhed sammenlignet med det brede parcelhusmarked.
Det understreger ligeledes, at man i første omgang ikke skal tolke for hårdt på hverken det isolerede prisfald i maj på parcelhusmarkedet eller omvendt de stigende priser på markedet for københavnske ejerlejligheder, da pristallene stritter lidt i hver sin retning. Zoomer vi lidt ud fra det seneste måned, synes prisstigningstakten under alle omstændigheder aftagende på boligmarkedet over det seneste års tid – dog mest tydeligt for sommerhusmarkedet og parcelhusmarkedet, jf. figur 1.
Ser vi alternativt på salgstiderne på boligmarkedet, som typisk kan anses som en ledende indikator for prisudviklingen, da længere salgstider alt andet lige må forventes at sætte sig i stigende prisnedslag på boligmarkedet, så er der heller ikke tegn på større svaghedstegn på boligmarkedet i øjeblikket.
Salgstiderne er godt nok stigende – men fra et lavt niveau i en historisk kontekst, jf. figur 2. Både salgstider, udbudstal og prisnedslag udvikler sig dog alle i negativ retning for tiden, og det indikerer, at yderligere prisopbremsning trods alt synes på vej til boligmarkedet.
I sig selv er det en smule overraskende, at boligpriserne indtil videre ikke i højere grad har reageret mere negativt på den betydelige modvind, der har ramt markedet i 2022. Ikke bare er renterne som nævnt steget markant, men vi har også set en udhulning af reallønnen fra historisk høj inflation – og alt det kommer i kølvandet på en periode, hvor vi har set store prisstigninger på boligmarkedet.
Imidlertid understreger tallene, at boligmarkedet agerer lidt som en supertanker, der ikke vender rundt fra den ene dag til den anden. Det tager tid før, at ændringer i renter og økonomien sætter sig i boligpriserne, og vi venter derfor også, at det er et spørgsmål om tid før, at vi vil komme til at se et mere vedvarende fald i boligpriserne – både hvad angår parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse.
Vi må dog også erkende, at usikkerheden er særdeles stor for tiden, hvilket afspejler sig i de forskellige prognoser for boligmarkedet, vi har set på det seneste. Vismændene vurderede forleden, at huspriserne kun ville falde marginalt frem mod slutningen af 2023, mens andre økonomer for nyligt har været ude og vurdere prisfald på 10-15 % som et mere realistisk scenarie over det kommende år eller to.
Grundlæggende er den bagvedliggende analyse dog ens for de forskellige prognosemagere – på den ene side trækker renteudviklingen og de senere års kraftige boligprisstigninger i negativ retning, men på den anden side understøttes boligmarkedet af en stærk dansk økonomi og rekordhøj beskæftigelse. Hvordan de forskellige effekter griber ind i hinanden kan altså vurderes forskelligt, og i sidste ende vil den generelle markedspsykologi også kunne spille en vigtig rolle.
Hvis den aktuelt historisk negative forbrugertillid viser sig mere blivende, så vil det også før eller siden forplante sig til appetitten på at købe bolig og dermed boligpriserne, jf. figur 3.
Vores seneste boligprisprognose tilbage fra starten af april pegede på et prisfald på huse på i omegnen af 1 % i 2023, men siden er renterne og inflationen steget mere end ventet, og det peger i retning af, at vi kommer til at skulle revidere vores prisprognose ned i den kommende tid.
Bundlinjen er dog, at boligejerne står godt rustet til eventuelt uvejr over de kommende år i form af historisk store friværdier, store pensionsopsparinger og de har modsat tiden før finanskrisen ikke levet over evne gennem de senere år.
Endelig har vi oplevet betydelige boligprisstigninger over en ganske kort periode, og skulle priserne falde med eksempelvis 5 % eller 10 % over det kommende års tid eller to, vil det ikke i sig selv være dramatisk, da mange mere vil opleve det som et mindre indhug i en ellers stor formuestigning.
