Lokalplan nr. 3-3-117 Sorthøj Syd, Boliger forventes godkendt i By- & Landskabsudvalget den 12. maj 2022 og i byrådet den 30. maj 2022. Forud har Hasseris Grundejerforening indsendt et indsigelsesnotat den 4. april 2022 til det reviderede lokalplansforslag, som gør opmærksom på grundejerforeningens bekymringer ved den nye lokalplan.
Aalborg Kommune har udarbejdet et forslag til Lokalplan 3-3-117, Boliger, Sorthøj Syd med ønske om at udvikle arealet til boligformål, og her opretholder Aalborg Kommune et indtægtskravet for byggefelterne på kr. 30 mio. Lokalplanforslaget er i revideret form i februar – marts 2022 sendt i fornyet høring.
Det nye reviderede lokalplansforslag for yderligere byggeri på Sorthøj indeholder, at 3 byggefelter bliver indskrænket til 2, men stadig som etageboligbyggeri i max. 2 etager.
Det skete efter 74 indsigelser mod det oprindelige forslag, hvor bl.a. Hasseris Grundejerforening deltog i debatten ved at indsende et indsigelsesnotat sammen med grundejerforeningerne på Sorthøj. Her fremlagde de en række indsigelsespunkter, der forholder sig til planens bebyggelsesprincipper, den grønne struktur, byfortætning, arealanvendelser, samt den øgede trafikale belastning, som de forventer, at planen vil medføre.
Grundejerforeningerne derfor er positive overfor, at der er blevet lyttet til nogle af indsigelsespunkterne både i første og anden runde, hvor forslaget har været sendt til høring.
Grundejerforeningerne er dog fortsat kritiske overfor en udbygning og byfortætning på Sorthøj. Grundejerforeningerne mener grundlæggende, at Sorthøj allerede er fuldt udbygget. Dette har også tidligere været holdningen i Aalborg Byråd.
I det nyeste indsigelsesnotat fra 4. april 2022 fremlægger Hasseris Grundejerforening en anbefaling på fire punkter, som de håber bliver taget med i lokalplansforslaget.
Det arkitektoniske helhedsudtryk
Det første punkt er den arkitektoniske helhed, som er særlig vigtig for grundejerforeningen. Både ud fra en landskabelig helhedsbetragtning og på baggrund af et planmæssigt perspektiv.
Bekymringen beror i, at med lokalplansforslaget for Sorthøj Syd åbnes op for en større variation i farvevalg, en anden udformning samt større valg af materialer til tag, større byggeklynger mv.
Derfor frygter Hasseris Grundejerforening, at lokalplansforslaget vil åbne op for en større variation i det arkitektoniske udtryk, hvor helheden i Sorthøj-området vil blive sløret.
Kun én klynge
Det næste punkt er, at grundejerforeningen kun ønsker en enkelt boligklynge. Aalborg Kommune har allerede reduceret de oprindelige tre byggefelter til to, men Hasseris Grundejerforening mener, at man kun bør opføre en enkelt klynge med ca. 25 boliger.
Deres bekymring ligger i, at to boligklynger vil bryde og udviske den grønne kile ind til Aalborg centrum. På samme tid har grundejerforeningen svært ved at se, hvordan By- og Landskabsudvalgets nylig igangsatte fredningssag for Drastrup Bykile kan forenes med Aalborg Kommunes ønsker om at gennemføre en lokalplanplan for området.
Derfor mener de, at en reducering af bebyggelsen til én ny boligklynge vil være med til at bevare Drastrupkilen som en tydelig grøn-blå struktur, og samtidig sikre et nærrekreativt område, som benyttes af mange Hasserisborgere.
Hvor og hvor højt?
Hasseris Grundejerforening har sammen med grundejerforeningerne på Sorthøj udarbejdet et alternativt forslag til, hvordan den nye klynge kan placeres, således at den grønne kile fortsat kommer til udtryk i området.
Her anbefaler Hasseris Grundejerforening, at den nye bebyggelse ikke placeres nærmere vejen Sorthøj, end det er vist på illustrationsskitsen (se nedenfor), for man mener, at det vil være afgørende for områdets udtryk som helhed, når man ankommer til området fra Skelagervej.
Det grønne område har stor betydning, og derfor ønsker grundejerforeningerne ikke, at den nye bebyggelse bliver placeret øst for det eksisterende læhegn i området. For her er man af den opfattelse, at læhegnet vil være med til at sikre en visuel afskærmning af bebyggelsen mod Sorthøj, og dermed vil det være med til at sikre, at planens grønne udtryk fortsat fastholdes.
Det er også vigtigt for grundejerforeningen, at byggeriet bliver opført i én etage, hvilket de begrunder ved, at det er deres klare indtryk, at der er størst efterspørgsel på boliger i én etage. De er dog åbne over for, at der kan ske en variation i boligernes højde med enkelte boliger i to etager.
Højresvingsbane vil afhjælpe trafikken
Det sidste punkt, som Hasseris Grundejerforening har på listen over anbefalinger til lokalplansforslaget er, at der etableres en ny højsvingsbane på vejen Sorthøj ned mod Skelagervej.
Det øgede antal boliger, som lokalplansforslaget lægger op til, vil, ifølge Hasseris Grundejerforening, medføre en øget mængde trafik på både Sorthøj, Bejsebakkevej og på Skelagervej. Her skønnes det, at til- og frakørsel via Sorthøj på hverdage vil give problemer i morgen- og fyraftenstrafikken til den stærkt trafikerede Skelagervej, hvor der i disse perioder ofte dannes køer.
Ved kun at opføre én klyngebebyggelse, vil den øgede trafikbelastning derfor mindskes, men alligevel anbefaler Hasseris Grundejerforening også, at der etableres en ny højresvingsbane på Sorthøj i krydset ved Sorthøj og Skelagervej, for at afhjælpe de trafikale problemer, som borgerne allerede oplever i dag.
Kommunens indtægtskrav
Aalborg Kommune har gjort det klart, at planlægningen for området har taget udgangspunkt i et indtægtskrav på 30 mio. kr. ved grundsalg, med udgangspunkt i en kvadratmeterpris på 3.500 kr./m².
Hasseris Grundejerforening argumenterede for i den seneste indsigelse, at den reelle byggeretspris snarere er 6.000 kr./m², hvilket, de mener, i sidste ende går op med Kommunens indtægtskrav.
Grundejerforeningens regnestykke lyder, at en enkelt boligklynge af ca. 25 boliger med et samlet etageareal på 5.300 m2, vil kunne indbringe et provenu op omkring 31,7 mio. kr., hvilket vil kunne opfylde kommunens indtjeningskrav for området. Med den foranstående fredning forventes boligerne på Sorthøj desuden at kunne stige med op til 10%.
Derfor mener Hasseris Grundejerforening, at kommunens økonomiske incitament for at udbygge området ikke er betinget af bebyggelse i to eller tre klynger, men at det altså kan opfyldes ved etablering af kun én ny klynge.
Grundejerforeningerne er positive overfor, at der er blevet lyttet til nogle af indsigelsespunkterne fra tidligere, og nu håber de, at endnu flere punkter bliver taget med i lokalplansforslaget, der som nævnt forventes godkendt i By- & Landskabsudvalget den 12. maj 2022 og i byrådet den 30. maj 2022.
