Når boligens kvadratmeter ikke stemmer overens med det oplyste, kan forskellen få store økonomiske konsekvenser for køberen.
Af Tommy Olesen, advokat og partner
Haugaard | Braad Advokatpartnerselskab
Forestil dig følgende: Efter adskillige fremvisninger, en halv livstid på Boligsiden og en god håndfuld skrupler over bank- og realkreditlån bliver drømmehuset endelig dit. 162 kvadratmeters familielykke, et køkken-alrum med plads til både surdejseksperimenter og børnefødselsdage samt en sydvendt terrasse, der kan få selv de mest triste og grå efterårsdage til at føles sommerlige.
Men selvom lykken og begejstringen kan føles endeløs, varer euforien ikke evigt. Et år efter indflytning vender virkeligheden, da det står klart, at den 20 kvadratmeter store udestue ikke er godkendt til beboelse og dermed ikke indgår i boligarealet, hvorefter husets samlede boligareal blot udgør 142 kvadratmeter. Det var præcis, hvad jeg for et par år siden oplevede, da jeg havde en sag, der endte i Højesteret.
20 kvadratmeter, som måske i indretningsdrømme var allokeret til hjemmekontor, børneværelse eller noget helt tredje, er forsvundet som dug for solen. Og dermed begynder næste kapitel i boligkøberens odyssé: mødet med begrebet arealmangel. For hvad stiller man op, når villaens boligareal ikke er som forudsat? Er det en mangel ved villaen, som giver køberen ret til en erstatning fra sælgeren?
Arealmangler i bolighandler
Arealmangler kan foreligge, når en ejendom viser sig at have et mindre boligareal, end det køber med rette har kunnet forvente ud fra sælgers oplysninger, Bygnings- og Boligregistret (BBR)-meddelelsen og det i købsaftalen fastlagte. I en stor del af bolighandler anvendes den såkaldte huseftersynsordning, hvorved sælger kan fralægge sig ansvaret for mangler ved en bygnings fysiske tilstand ved at fremlægge:
- En tilstandsrapport
- En elinstallationsrapport
- Et tilbud på en ejerskifteforsikring
- Tilbyde køber at betale halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen
Sælger kan imidlertid ikke bruge ansvarsfraskrivelsen som redningsvest, når sagen angår arealmangler, idet disse ikke vedrører en bygnings fysiske tilstand. Den byggesagkyndige, som udarbejder tilstandsrapporten, foretager ikke opmåling af bygningen, og køber kan derfor heller ikke få forholdet dækket under en eventuel tegnet ejerskifteforsikring.
Generelle ansvarsfraskrivelser
Ud over den i huseftersynsordningen indeholdte ansvarsfraskrivelse er det nærmest fast inventar i købsaftalen, at sælger og ejendomsmægler forsøger at formulere sig ud af et eventuelt ansvar for arealmangler. Blandt klassikerne finder man sætninger som: “Køber opfordres til at foretage egen opmåling” og “Eventuelle arealafvigelser i forhold til Bygnings- og Boligregistret (BBR) er sælger og mægler uvedkommende.”
Generelle forbehold og ansvarsfraskrivelser kan måske give en midlertidig følelse af tryghed hos sælger, men de har omtrent samme effekt som en paraply lavet af gaze i dansk efterårsregn: ingen. Klausuler af denne type fritager ikke sælger for ansvar og afskærer ikke køber fra at kræve erstatning, hvis kvadratmeterne viser sig at være mere rundhåndet opgjort end virkeligheden tillader. Sælger kan derimod begrænse sit ansvar, hvis denne giver korrekte og præcise oplysninger om eventuelle arealafvigelser, hvorefter køber har mulighed for at tage stilling.
Hvilke krav har køber?
Det er ikke enhver arealafvigelse, der automatisk udløser kompensation til køber. Arealafvigelsen skal være væsentlig for at blive betegnet som en mangel, der giver køber misligholdelsesbeføjelser. Hvis arealet er væsentligt mindre end oplyst, kan køber typisk kræve:
- Forholdsmæssigt afslag i købesummen
- Erstatning, hvis sælger uagtsomt eller forsætligt har fortiet eller afgivet forkerte oplysninger
Det er umiddelbart lettere at gennemtvinge et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen, da det ikke her er en betingelse, at manglen kan tilregnes sælgers forsømmelighed, men blot at arealafvigelsen ikke er uvæsentlig.
Bygnings- og Boligregistret (BBR) er intet evangelium
Bygnings- og Boligregistret (BBR)-meddelelsen indeholder grundlæggende oplysninger om bygninger og boliger, herunder størrelse og opførelsesår. Oplysningerne opfattes af nogle som uantastelige sandheder, men registret er ikke ufejlbarligt. Det er ejerens eget ansvar at sikre, at oplysningerne er korrekte, samt at indberette udførte ændringer på bygningen. Som køber bør man derfor altid:
- Kritisk gennemgå Bygnings- og Boligregistret (BBR)-meddelelsen
- Sammenholde den med tilstandsrapporten og ejendommens plantegninger
Salgsopstillingens arealangivelser tager som regel udgangspunkt i et udtræk fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), og det er derfor altid aktuelt at holde et vågent øje på eventuelle forskelligheder.
Sådan undgår du kvadratmeter-katastrofen
Sund skepsis er en dyd, og boligkøbet er ingen undtagelse. Som køber bør man derfor:
- Læse Bygnings- og Boligregistret (BBR)-meddelelsen.
- Gennemgå tilstandsrapport og andre relevante oplysninger.
- Stille spørgsmål til kælder- og loftsarealer.
- Efterspørge dokumenteret arealopmåling.
Og måske vigtigst af alt: Antage en køberadvokat – og sikre dig, at købsaftalen indeholder et advokatforbehold, inden du skriver under. Det lyder måske som ananas i egen juice, men det er uagtet vigtigt, idet en advokat netop kan fange den type oplysninger, der senere viser sig at være forskellen på boliglykke og boligkvaler. Og hvis der senere opstår tvist om areal eller andre mangler? Så er advokaten fortsat din bedste ven.
Afsluttende bemærkninger
Et boligkøb er ofte en af livets største økonomiske beslutninger, og derfor bør realiteterne matche de berettigede forventninger – ikke mindst på det helt basale område som antallet af kvadratmeter. Huseftersynsordningen er, hvad angår arealmangler, ikke til nogen hjælp, og ligeledes kan generelle ansvarsfraskrivelser og forbehold ikke redde sælger, hvis boligarealet viser sig mindre end oplyst. På den anden side af forhandlingsbordet står det klart, at køber ikke er uden reaktionsmuligheder, når der mangler væsentlige kvadratmeter. Moralen er enkel: Stol ikke blindt på tal i salgsopstillingen. Læs materialet grundigt, sammenhold oplysningerne og allier dig med en køberadvokat, før du skriver under. Det er den bedste måde at sikre, at boligen lever op til forventningerne, således papir og virkelighed stemmer overens.
Læs resten af december-avisen her
