Af Tommy Olesen, advokat og partner
Haugaard | Braad Advokatpartnerselskab
Et selvsalg kan spare dig for ejendomsmæglerens salær, men de juridiske faldgruber forsvinder ikke af den grund.
Du har besluttet dig. Huset skal sælges. Du har måske allerede regnet lidt på økonomien. Hvad kan huset sælges for? Hvor meget skal der bruges på at sætte det i stand? Og ikke mindst: Hvorfor skal en ejendomsmægler egentlig have så mange penge for at sælge mit hus? For i en tid, hvor man kan sælge bilen på nettet, bestille dagligvarer med få klik og finde sin næste feriebolig uden hjælp fra et rejsebureau, kan det være fristende at tænke: Hvor svært kan det være at sælge et hus selv? På den måde kan gør-det-selv-løsningen se ganske attraktiv ud – ikke mindst fordi et sparet ejendomsmæglersalær hurtigt kan mærkes på bundlinjen. Men en bolighandel er ikke bare en annonce, en fremvisning og et håndtryk. Når den rigtige køber endelig står i døren, begynder en anden og mindst lige så vigtig del af processen. For hvem sørger for, at købsaftalen er korrekt? Er huseftersynsordningen håndteret rigtigt? Hvilke oplysninger skal du som sælger give om huset? Hvad betyder servitutterne? Og hvad nu, hvis der senere dukker en fejl op, som køber mener, at du hæfter for? Det er her, at forskellen mellem at finde en køber og at gennemføre en bolighandel bliver tydelig.
Mægleren er ikke et krav
Når vi taler om at sælge din ejerbolig ved et såkaldt selvsalg, så lad os starte med at slå fast, at der ikke er noget krav om, at en ejerbolig skal sælges gennem en ejendomsmægler. Du kan derfor helt lovligt vælge at sælge din ejerbolig ved selvsalg. Ejendomsmæglerens kerneopgave er overordnet at hjælpe dig som sælger med at finde en køber. I processen med at finde en køber ligger der dog også mange andre opgaver. Her kan for eksempel nævnes det at give sælger råd og vejledning i salgsprocessen, rådgive om salgsprisen, udarbejde salgsopstilling, stille op til fremvisninger og forhandle med potentielle købere. Dette er i sig selv opgaver, der er både tidskrævende og kan kræve en særlig faglig snilde for at lykkes med at løse. Men alle opgaver har det væsentligste formål, at ejendomsmægleren skal finde den rette køber til din bolig. Derfor følger det også naturligt heraf, at har du allerede fundet en køber, og er I enige om prisen for boligen, behøver du ikke kaste dyre penge efter en ejendomsmægler. I dette tilfælde vil flere af ejendomsmæglerens ydelser blive overflødige, og derfor kan du i dette tilfælde nok godt spare salæret til ejendomsmægleren.
Har du i øvrigt lysten, tiden og evnerne til selv at stå for salgsarbejdet, er der heller ikke noget i vejen for at sælge boligen ved selvsalg, selvom du ikke på forhånd har fundet en køber. Men det må ikke gå i glemmebogen, at selvom der kan være tilfælde, hvor du muligvis kan spare ejendomsmægleren, er bolighandlen langt fra i mål, når de opgaver, som ejendomsmægleren ellers ville løse, er udført. Tværtimod begynder herefter den del, hvor der er særligt meget på spil juridisk.
Boligrådgiverens rolle
Som eksempler på nogle af de væsentligste elementer, der indgår i bolighandlen, efter der er fundet en interesseret køber, kan nævnes:
- Forhandling af pris og handelsvilkår
- Udarbejdelse af købsaftalen og andre relevante dokumenter, for eksempel en fortrydelseserklæring
- Iagttagelse af den såkaldte huseftersynsordning, herunder indhentelse af en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring
- Indhentelse og fremlæggelse af relevante dokumenter og oplysninger om ejendommen, herunder tingbogsattest og BBR-ejermeddelelse
- Håndtering af sælgeransvaret, herunder sælgers såkaldte loyale oplysningspligt
Dette er opgaver, der kræver en særlig faglighed, og som indebærer en stor økonomisk risiko, hvis de ikke håndteres korrekt. Et enkelt overset forhold kan være langt dyrere end det salær, du forsøgte at spare i første omgang. Derfor skal der også skelnes mellem at undvære en ejendomsmægler og at undvære rådgivning i det hele taget. Særligt henset til, at ejerboligen for langt de fleste er det dyreste aktiv, de nogensinde kommer til at eje. En sådan rådgiver vil i langt de fleste tilfælde bestå af en boligadvokat. Ud over at sikre, at de juridiske forhold er på plads, er du med en boligadvokat også sikret økonomisk via advokatens ansvarsforsikring, hvis der bliver begået fejl i processen, som betyder, at du lider et tab. Boligadvokaten er således din juridiske sikkerhedsline, når bolighandlen skal gennemføres.
Spar ikke rådgivningen væk
Et selvsalg af ejerboligen uden brug af ejendomsmægler kan virke lokkende for at spare et dyrt ejendomsmæglersalær, men det medfører også en tidskrævende og risikofyldt opgave for dig som sælger. Det første kan i visse tilfælde være fornuftigt. Det sidste er efter min opfattelse langt fra en god idé. Min anbefaling er derfor klar: Brug en boligadvokat eller anden rådgiver, når du handler med fast ejendom.
Læs resten af oktober-avisen her
