Det er nok efterhånden gået op for de fleste, at husholdningsbudgettet ikke løber lige så langt på literen som tidligere. Inflationen herhjemme er på de højeste niveauer i næsten 40 år, og den nåede op på hele 6,7 % i april. Det rammer også boligmarkedet via udhulningen af danskernes købekraft, og dertil kommer store rentestigninger, som ligeledes gør det dyrere for potentielle købere at komme ind på boligmarkedet.
Tilbage sidste sommer var det toneangivende 30-årige fastforrentede lån et lån med en kuponrente på 1 %, og aktuelt har vi et fastforrentet 3 %-lån i en udbetalingskurs i underkanten af 96, mens 4 %-lånet holder en kurs over 100 og dermed er lukket for tilbudsgivning.
Det skriver Christian Hilligsøe Heinig, Cheføkonom ved Realkredit Danmark til Hasseris Avis.
Effekterne af den høje inflation og de stigende renter har vi forsøgt at illustrere ved at se nærmere på, hvad der kræves af indkomst for en typisk familie, hvis de overvejer at købe et gennemsnitlig parcelhus på 140 kvadratmeter i de forskellige kommuner i Danmark.
Det er især boligprisniveauet, der er afgørende for dette, men eksempelvis udsving i kommuneskatter og priser på daginstitutioner kan også spille en vigtig rolle for familiens samlede økonomi. Familien består af to børn, har en bil og en mindre opsparing med i bagagen til at kunne lægge de første 5 % af husets værdi til udbetalingen. Realkreditlånet er et fastforrentet 30-årigt 4 % lån med afdrag. Et fastforrentet lån med afdrag er det, der i udgangspunktet lægger til grund for kreditvurderingen ved køb af bolig.
Endvidere kan de senere års finansielle regulering sætte en stopper for boligkøb, hvis gældsfaktoren vurderes for høj – også selv om familien i princippet kan have et tilstrækkeligt fint rådighedsbeløb. Dette aspekt kan ikke sættes på en præcis formel, men vi har i beregningerne antaget, at gældsfaktoren maksimalt må være på 4 – dvs. at familiens samlede gæld ikke må overstige den årlige bruttoindkomst med en faktor 4.
Har familien eksempelvis en samlet bruttoindkomst på 1 mio. kroner, må familiens samlede gæld maksimalt være på 4 mio. kroner. Det er dog vigtigt at notere sig, at der ikke er en sort/hvid skillelinje mellem boligkøb eller ej ved en gældsfaktor på 4 – den kan være både højere eller lavere, og der vil i sagens natur kunne være individuelle forskelle fra familie til familie.
Resultatet af beregningerne er vist i nedenstående tabel 1.
- Fakta – baggrund for beregningerne:
- 1: Familie med to børn i henholdsvis vuggestue/dagpleje og børnehave.
- 2: Familien har billån til 200.000 kroner. Arbejdspladserne antages simplificeret at være placeret i samme afstand fra hjemmet uafhængig af valg af bopælssted – og dermed antages samme kørselsbehov på tværs af kommunerne.
- 3: Familien har 5% af købssummen til udbetaling. Boliglån på 15% af købssum
- 4: Familien har et fastforrentet obligationslån med afdrag og et rådighedsbeløb, når alle faste udgifter er betalt på 15.250 kroner. Det er, hvad der skal være tilbage på bundlinjen efter alle de faste udgifter er betalt, og det skal dække alt fra mad, tøj, ferie, fornøjelser og uforudsete udgifter. Det er i overensstemmelse med vores anbefalede rådighedsbeløb ved kreditvurdering til boligkøb for en familie med to børn. Bemærk – de 15.250 kroner er ikke en sort/hvid grænse i den virkelige verden ved kreditgivning ved boligkøb. Der er således en vis elastik i det anbefalede rådighedsbeløb, og der tages i sagens natur et individuelt udgangspunkt i de forbrugsmønstre og behov, som den enkelte familie har.
- 5: Familien køber et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter i kommunen. Kvadratmeterpriserne er tal fra Boligmarkedsstatistikken
- 6: Begge forældre har samme indkomst
- 7: Familieindkomsten er ”baglæns” beregnet, så rådighedsbeløb på 15.250 kroner rammes
- 8: Der er antaget en maksimal gældsfaktor på 4. Dette er en bindende restriktion – også selv om den beregnede familieindkomst i princippet kan være lavere for at opfylde det anbefalede rådighedsbeløb. Bemærk – en gældsfaktor på 4 er ikke en sort/hvid grænse i forhold til boligkøb eller ej – her vil der også kunne være elastik i den ene eller anden retning alt afhængig af familiens individuelle økonomiske situation
Ikke overraskende afslører tabellen, at stigende forbrugerpriser, stigende renter og ikke mindst stigende boligpriser har betydet, at det er blevet sværere at få fodfæste på boligmarkedet i alle landets 98 kommuner sammenlignet med sommeren 2021. Og korrigerer vi for indkomstudviklingen, ændrer det ikke billedet, da indkomstkravet er steget væsentligt hurtigere gennem perioden.
Gennemsnitligt set på tværs af kommunerne er indkomstkravet steget med 8,3 %, og ser vi i kroner og øre er stigningen i det årlige indkomstkrav på 70.000 kroner. Størst er stigningen på Frederiksberg og i Gentofte på i omegnen af 260.000 kroner, hvilket dog mere er en konsekvens af stigende boligpriser og knapt så meget høj inflation og stigende renter. Således domineres indkomstkravet her af den antagede gældsfaktor på 4 og ikke af ændringen i rådighedsbeløbet.
I kommuner som Albertslund og Høje-Taastrup er indkomstkravet steget med omtrent 65.000 kroner drevet af det stigende pres på rådighedsbeløbet fra høj inflation og højere renter. Denne effekt ses også i hovedparten af landet, hvor gældsfaktoren ikke spiller en så stor rolle – og selv i de billigste områder af landet at købe bolig i ses en stigning i indkomstkravet på i omegnen af 40.000-60.000 kroner på årsbasis.
Der er dermed tale om en relativ ny tendens på boligmarkedet. I en hel del år har vi ellers været vidne til, at faldende renter og stigende indkomster har sikret, at det er blevet stadig lettere at komme ind på det brede boligmarked herhjemme trods stigende boligpriser.
Det har mere været i vækstområderne, at boligpriserne i perioder er steget kraftigere end gevinsten fra rente- og indkomstudviklingen. Tallene illustrerer dermed også meget godt den modvind, som boligmarkedet i øjeblikket står over for – og særligt i vækstområderne, hvor både boligbyrden og afdragsbyrden signalerer et relativt dyrt marked i en historisk kontekst.
Der er med vores øjne ingen tvivl om, at især de markante rentestigninger vil bevirke til en opbremsning på boligmarkedet i den kommende tid og en betydelig risiko for faldende boligpriser i løbet af det kommende år eller to. De stigende lange renter gør det i hvert fald sværere at blive kreditgodkendt til køb af bolig, og samtidig vil der også være en adfærdseffekt, hvor potentielle boligkøbere ikke vil være lige så villige til at strække sig på prisen – og nok gerne vil have et prisnedslag igennem som kompensation for de højere finansieringsomkostninger.
Dykker vi ellers yderligere ned i opgørelsen, ses det, at der er store forskelle i indkomstkravet til boligsøgende familier på tværs af landet, og at hovedstadsområdet sætter sig tungt i toppen af listen over de kommuner, hvor indkomstkravet ved boligkøb er højest. Først på 26. pladsen dukker Aarhus op. Den næste jyske kommune, der dukker op på listen, er Skanderborg. Den er helt nede som nummer 32, og derefter kommer Aalborg som nummer 38. Kigger vi mod Fyn, kommer Odense ind som nummer 35 på listen.
Højest indkomstkrav til familien finder man i Frederiksberg og Gentofte kommuner, hvor familien i dag skal have en årlig indkomst i omegnen af henholdsvis 2.480.000 kroner og 2.125.000 kroner. Københavns Kommune placerer sig også helt i top på en tredjeplads. Her har familieindkomsten passeret cirka 1.650.000 kroner. Der er nu hele 20 kommuner, hvor indkomstkravet til familien har rundet 1 mio. kroner. Sidste sommer var det tal 13 kommuner, og dermed er 7 nye kommuner kommet på denne liste.
Det er klart, at der inden for kommunegrænserne vil være store forskelle i indkomstkravet alt efter beliggenheden og standen af huset, og ligeledes spiller det også en rolle for indkomstkravet, om man eksempelvis har flere eller færre børn end 2, bil(er) eller en større opsparing med i bagagen end de antagede 5 % af købssummen. Se evt. mere om antagelserne bag beregningerne i faktaboksen under tabellen.
I den billige ende af skalaen finder vi kommuner som Tønder, Morsø og Lolland, hvor familien ”blot” behøver en indkomst på i omegnen af 665.000 kroner for at kunne købe et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter. Det svarer til en månedlig bruttoindkomst på godt 27.700 kroner pr. voksen i familien.
Forskellen i kravet til familieindkomsten ved boligkøb mellem København og billigste kommune lyder samlet set på godt 985.000 kroner på årsbasis svarende til en krævet ekstraindkomst for familien på cirka 82.000 kroner om måneden for at købe hus i København frem for eksempelvis Tønder og Morsø. Det er med udgangspunkt i det “samme” hus – og det sætter en tyk streg under, hvor stor en betydning beliggenhed har for boligens pris – og dermed også for familiebudgettet efter køb af boligen.
Forskellen i indkomstkravet mellem landets dyreste områder og billigste områder har ikke overraskende været hastig stigende gennem en årrække i takt med polariseringen af boligmarkedet, hvor landets dyreste områder har oplevet de kraftigste prisstigninger, mens prisudviklingen har været meget afdæmpet i landdistrikterne. Tilbage i 2012 var forskellen i indkomstkravet mellem Tønder og København på ”kun” 240.000 kroner mod altså nu førnævnte 985.000 kroner.
