Af Tommy Olesen, advokat og partner
Haugaard | Braad Advokatpartnerselskab
At flytte burde i teorien være første skridt på vejen mod en frisk start. Dertil kommer dog det uundgåelige faktum, at lejemålet skal klargøres til næste lejer i rækken. I praksis kan en flytning derfor ofte føles mere som en kaotisk cocktail af flyttekasser, dyre malerbøtter og bekymrede blikke i retning af udlejer. For hvilke opkrævninger bliver der mon kvitteret med, når nøglerne afleveres?
Det starter som oftest med afholdelse af et flyttesyn, hvor udlejer – eller en vicevært, administrator eller lignende – gransker vægge og fodpaneler med en, til tider, detektivisk grundighed. Små pletter bliver pludselig til store plamager, og det, der for en lejer er regulær slitage, mener udlejer er misligholdelse, som kræver en dyr reparation.
Ovenstående skitserer et hændelsesforløb, som mange lejere møder ved fraflytning af et lejemål. Derfor aktualiserer det spørgsmålet om, hvad udlejer egentlig må kræve.
Skæringsdato med konsekvenser
Udgangspunktet i lejeloven er, at lejer skal aflevere lejemålet i samme stand, som det blev modtaget, når bortses fra almindeligt slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.
Der er derfor et vist spektrum inden for, hvilket omfanget af istandsættelsen kan variere. Graden af istandsættelse, der kan kræves i forbindelse med fraflytning, nuanceres særligt af en bestemt skæringsdato, nemlig den 1. juli 2015. For lejekontrakter indgået før denne dato gælder, at udlejer kan kræve lejemålet nyistandsat, forudsat lejemålet var nyistandsat ved indflytning, og det er aftalt i lejekontrakten.
Modsat kan lejemål indgået efter skæringsdatoen udelukkende blive genstand for krav om normalistandsættelse, hvilket indebærer, at der kun kan kræves istandsættelse, hvis det er nødvendigt, for eksempel i form af lakering af gulve, hvidtning og/eller maling. Hertil kommer, at det ikke er muligt at aftale andet.
Krav om professionelle håndværkere?
Udlejer har krav på resultatet – ikke metoden. Det betyder, at udlejer ikke kan kræve, at istandsættelsen er udført af professionelle håndværkere, medmindre der er tale om noget, der kræver autorisation.
Så længe arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt, spiller det ingen rolle, om den udøvende er lejeren selv eller en håndværker med momsnummer. Det er slutproduktet, der tæller, og altså ikke hvorvidt penslen er ført med et svendebrev i baglommen. Er arbejdet mangelfuldt, kan udlejer dog kræve det udbedret for lejers regning. Og i så fald vælger udlejer de håndværkere, som skal udføre istandsættelsen.
Aflevering og rengøring
Et andet klassisk konfliktpunkt ved fraflytning er rengøringen. Hvis det i lejekontrakten er aftalt, at lejemålet skal afleveres i rengjort stand – og det er det, som regel – må man som lejer naturligvis forvente at skulle gøre hovedrent. Men hvad, der er “rent”, kan være et elastisk begreb og er ofte et spørgsmål om temperament.
Hvis rengøringen har været utilstrækkelig, har udlejer ret til at lade et rengøringsfirma færdiggøre arbejdet samt kræve betaling for det, men kun hvis prisen er dokumenteret og proportional med den udførte opgave.
Flyttesyn og frister
Hvis en udlejer lejer mere end ét lejemål ud, skal der ifølge lejeloven altid afholdes ind- og fraflytningssyn. Boligen skal synes senest to uger efter, at udlejer er blevet bevidst om, at lejer er flyttet ud. Lejer indkaldes til synet med mindst en uges varsel
Hvis udlejer kun lejer ét lejemål ud, har vedkommende ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn, men skal gøre lejer bekendt med sine krav til istandsættelse inden for to uger efter din fraflytning. De to uger regnes fra det tidspunkt, hvor lejer afleverede nøglerne til udlejer.
Udlejer kan som udgangspunkt ikke kræve, at lejer betaler for udbedring af mangler, hvis fristerne ikke overholdes. Bemærk, at der ikke er krav om, at lejer inden for fristen på de to uger får oplyst selve prisen for udbedringerne, men alene hvilke mangler ved lejemålet, der skal udbedres. Det gøres typisk i en fraflytningsrapport.
Kapitalisering af istandsættelseskrav
I flytteopgørelsen opgøres de økonomiske udgifter til den istandsættelse, som lejer skal betale for. Udlejer har som udgangspunkt krav på at få dækket de faktiske udgifter til istandsættelsen. Hvis håndværkerregningerne ikke er vedlagt som bilag til flytteopgørelsen, skal de eftersendes på forespørgsel fra lejer.
Nogle gange ses det, at udlejer kræver betaling på grundlag af et tilbud fra et håndværkerfirma, uden at arbejdet er blevet udført. Det kan umiddelbart lyde som en praktisk løsning, men er i lejeretlig forstand underlagt den betingelse, at det skal accepteres af lejer.
En udlejer kan således ikke ensidigt beslutte at kapitalisere istandsættelsespligten til et kontantbeløb uden at få udført istandsættelsen.
Tilsvarende kan en udlejer, der selv udfører istandsættelsen, ikke uden videre kræve, at lejer betaler et beløb, som svarer til, hvad en professionel håndværker ville have forlangt. Udlejer kan få dækket sine faktiske udgifter, for eksempel materialer og en rimelig godtgørelse for sin egen indsats, men det forudsætter naturligvis nødvendig dokumentation.
Afsluttende bemærkninger
Når det kommer til flytteopgørelser, er det hverken penslens kvalitet eller rengøringsniveauet alene, der afgør forholdet, men snarere hvad der er aftalt, hvad der er nødvendigt, og hvad der kan dokumenteres.
Som lejer er der flere væsentlige forhold at være opmærksom på, og som kan have betydning for, om flytteprocessen forløber gnidningsfrit, eller om det første ”skridt” på vejen mod en frisk start måske nærmere bliver til et benspænd:
- Skæringsdatoens betydning for istandsættelseskravet.
- Kapitalisering af istandsættelsespligten kræver aftale.
- Udlejer har som udgangspunkt kun krav på et vist resultat, ikke metoden.
- Udlejer kan kræve sig betalt for dokumenterede udgifter og rimelig indsats.
- Vær omhyggelig med rengøringen og sørg for dokumentation.
Med lidt rettidig omhu og en smule juridisk indsigt kan nøglerne således afleveres med ro i maven og uden et større dramatisk efterspil.
Læs resten af juni-udgaven her
