Advokatens klumme: Udlejning på Airbnb

Korttidsudlejning kan betale sig – hvis du holder dig inden for loven.

Af Tommy Olesen, advokat og partner
Haugaard | Braad Advokatpartnerselskab

Fristelsen er genkendelig. Kalenderen viser “Aalborg Karneval”, hotellerne melder alt optaget, og nogen spørger pænt, om de må låne din lejlighed i tre nætter mod et beløb, der læner sig op ad at kunne finansiere din næste charterferie. Klik, klik – og pludselig er stuen blevet lobby, og soveværelset har ændret navn til “Suite med byudsigt”. Spørgsmålet er bare: Er det tilladt? Det korte svar er “af og til”, det lange svar er “det kommer an på boligtypen, bopælspligt, kommunens regler og de særlige regler for korttidsudlejning”. Den ligger derfor ikke bare lige til højrebenet. Og ja, det kan måske lyde paragrafstøvet, men hæng på: Overblik over reglerne gør en forskel og kan være afgørende.

Helårsboliger med bopælspligt
I mange byer er helårsboliger underlagt bopælspligt. Det betyder ikke, at du aldrig må udleje, men at boligen i udgangspunktet skal være din faste bolig – det vil sige dér, du faktisk bor. Kortvarig udlejning kan være tilladt i begrænset omfang, men ideen er, at helårsboliger ikke skal gøres til genstand for privat hoteldrift. Hvis din adresse er en postkasse, du kun besøger, når du bestiller pas, er du som udgangspunkt på den gale side af stregen. Kommuner kan desuden sætte loft over, hvor mange dage man må udleje om året.

Ejerlejlighed eller andelsbolig
Selvom loven åbner for korttidsudlejning i et vist omfang, kan ejer- og andelsforeninger begrænse mulighederne. Mange vedtægter indeholder krav om bestyrelsens samtykke, varsling til naboer eller deciderede forbud mod professionel korttidsudlejning. Her gælder den selvfølgelige regel, at det, du skrev under på ved indflytning, stadig gælder – også selvom Airbnb eller en af de andre online platforme lokker med lukrative udlejningsprospekter. Ignorerer man vedtægterne, kan sanktioner spænde fra påtaler og bøder til påbud om at stoppe, og i andelsforeninger kan det i yderste fald ende i en eksklusion. Det er sjældent et godt bytte for en weekend-lejeindtægt.

Udlejer bestemmer rammen
Er du lejer, er udgangspunktet, at du ikke må fremleje uden udlejers samtykke, når der er tale om korttidsudlejning til skiftende gæster. En kontrakt kan åbne for begrænset fremleje, men mange udlejere er afvisende over for rullende personudskiftning. Får du alligevel lov, skal du stadig overholde de øvrige regler, herunder kommunens loft over korttidsudlejning og husordenen. “Stille efter 22” gælder nemlig også for gæster med trolley, rullekufferter og fremmed accent.

Sommerhuse og feriehuse
Sommerhuse er, i modsætning til helårsboliger, beregnet til ferie og fritid, og korttidsudlejning er derfor som udgangspunkt helt legitimt. Der gælder dog nogle rammer for, hvor meget og hvordan du må udleje. Det er for eksempel kun tilladt at udleje sit sommerhus i maksimalt 41 uger om året samt at udleje to sommerhuse, som man selv benytter sig af. Hvis ikke man selv benytter sit sommerhus eller udlejer mere end to sommerhuse, er der tale om erhvervsmæssig udlejning, som kræver tilladelse fra Erhvervsstyrelsen.

Mange vælger at bruge et registreret bureau eller en online platform, som automatisk indberetter lejeoplysninger til SKAT, men det er ikke et krav. Det er blot en mulighed, som kan lette administrationsbyrden. Helårsbeboelse i et sommerhus er derimod en helt anden sag og kræver særlig tilladelse. Med andre ord: Udlejning af sommerhus er lettere tilgængeligt, men skal ske i overensstemmelse med de relevante regler.

Kolonihavehuse
Kolonihavehuse kan være charmerende fristeder, men har ikke til formål at fungere som små helårsboliger med løbende gæsteudskiftning. De fleste foreninger har vedtægter, der begrænser eller direkte forbyder kommerciel udlejning, og mange kolonihaver må desuden slet ikke anvendes til helårsbeboelse. I nogle foreninger kan kortvarig udlejning være mulig, men det kræver som regel bestyrelsens forudgående godkendelse. Er du i tvivl om reglerne, er det derfor altid klogt at spørge foreningen først. Grundprincippet er enkelt: Kolonihaver er til rekreation og ikke til at drive forretning.

Skyggehoteller og kommunale indsatser
I debatten om korttidsudlejning fylder de boliger, der i praksis fungerer som små hoteller med kodelåse, rengøring, linnedservice og et konstant flow af gæster. Service i sig selv er ikke problemet, men når en helårsbolig reelt drives som en erhvervsvirksomhed, kræver det typisk tilladelser, som de færreste udlejere har. Kommuner og boligselskaber har derfor skruet op for tilsynet. Nogle steder udstedes der bøder, andre steder påbydes det, at boligen bringes tilbage til at stemme overens med sit formål. Det er ikke et spørgsmål om moral, men om praksis: Hvis en bolig bruges på en måde, der kolliderer med reglerne, vil det næppe gå ubemærket hen.

Forsikring og ansvar
Uheld rammer som regel, når man mindst forventer det, og forsikringsselskaber vurderer nøgternt, ikke velvilligt. Mange indboforsikringer omfatter ikke skader, der opstår i forbindelse med korttidsudlejning med erhvervsmæssigt præg, og nogle foreningers bygningsforsikringer stiller specifikke krav til, hvordan ejendommen må anvendes. Det er derfor vigtigt at gennemgå dine vilkår, før du siger ja til en udlejning. En tommelfingerregel er, at jo mere udlejningen ligner en professionel drift, desto mere professionelle og omfattende krav vil du typisk blive mødt med.

Afsluttende bemærkninger
Korttidsudlejning kan være en både lovlig og indbringende måde at udnytte sin bolig på, men kun når det sker inden for de rammer, der gælder for netop din boligtype, dine vedtægter og din forsikring. Regelsættet er ikke skabt for at gøre det svært, men for at sikre, at helårsboliger bruges som hjem, sommerhuse som feriesteder og kolonihaver som rekreative oaser. Det afgørende råd er derfor enkelt: Få styr på reglerne, før du siger ja til gæster. Med det rette overblik undgår du problemer og kan trygt lægge nøglen under måtten.

Læs resten af januar-avisen her